本港楼价高企难下，儲存造成市民的置业负担能力持续恶化。金管局估算于今年中楼价收入比率已攀升至十四点七倍（即楼价等于十四点七年的家庭收入），超出九七年的高峰水平；收入杠杆比率（即每月供款负担比率）则升至六成半，若加息三厘，该比率便将攀升至八成四更高水平，反映届时市民负担将更重。日后每加息一厘，以二十年按揭期计，市民的还款负担便多增一成。本报财经组金管局发表的《货币与金融稳定半年度报告》指出，市民的债务负担正在加重，因今年中消费信贷及按揭贷款增长带动家庭债务占本地生产总值的比例进一步升至六成二的纪录高位，远高于○八年底的五成一。物业估值偏高报告指，自今年二月政府推出楼市「加辣招」及金管局再收紧按揭，楼市有所冷却，因经济前景不稳，以及预期利率上升下，市场情绪趋于审慎。不过，劳工市场情况向好，业主持货能力相对强劲，加上供应偏紧，均阻止楼价大跌。然而，物业估值依然偏高，楼市失衡情况仍较严重，为香港宏观经济及金融稳定持续带来风险。租金回报偏低响警号报告又指，私人住宅家庭入息增速未能追及楼价升幅，置业负担能力持续恶化。金管局估算的楼价收入比率于今年中攀升至十四点七，已稍高于九七年的高峰水平，收入杠杆比率于mini storage月份升至六成半的高位，远高于五成的长期平均水平。倘若按揭利率大升，例如加息三厘，收入杠杆比率将攀升至八成四的更高水平。另一个楼价脱离基本面的信号是租金回报率偏低，平均已降至百分之二至三。环球经济风险未消除金管局预期，相比过去几年的畅旺市道，香港楼市将会整固。虽然香港的低息环境刺激楼价飙升，但这种利好因素可能较预期更早地出现逆转，幅度亦可能较预期为大。一旦利率回复至较正常水平，按揭供款人的还款负担就会大增。根据该局内部估算，以二十年期按揭计，利率每加一厘，还款负担便增约一成。租金回报率吸引力亦会减少，从而拖累物业估值。此外，本港经济放缓及区内经济不稳，也令楼市前景蒙上阴霾，而环球经济及金融市场的风险尚未消除，此风险一旦出现，或会对楼价构成更大压力。楼市辣招亦将持续抑制投资及非本地需求。吁加强楼按风险管理虽然收紧按揭的措施已令新做按揭成数由过往的六成四降至最近的五成六，供款对收入比率则由逾四成降至三成六，但金管局再次呼吁银行应加强按揭业务的风险管理，并维持保守的信贷批核准则，市民则应避免过度举债，以减少利率上调及宏观金融状况急速变动所带来的风险。同时金管局亦关注工商物业潜在的估值过高风险问题。self storage
請先 登入 以發表留言。