sgusers10的部落格

明天便踏入「十．一黃金周」這個傳統房地產銷售旺季，儲存有見及此，我們特意走訪北京和深圳一帶進行實地考察，觀察所得，開發商為即將到來的旺季已儲備了充足的可售資源，準備磨拳擦掌；但是，銀行方面卻透露按揭貸款接近限額，審批周期大幅延長；同時，繼上半年平均售價攀升後，年初各地政府的價格限制很可能被打破，主要城市在面對如果將樓價維持在可負擔水平方面，正面臨一場硬仗。為維持整體均價保持在合理水平，市場預期地方政府可能收緊豪宅的預售權審批，同時鼓勵針對大眾化的樓盤推售；若樓價一旦失控，政府可能實施房產稅試點，收緊限購令及收緊二套房貸款。對於需要以推新盤為首任的開發商來說，目前可謂身處兩難局面，一方面要面臨更加嚴峻的調控政策，亦要面對按揭貸款收緊導致資金回籠放緩的情況。更糟的是，中國過熱的樓市不斷誕生新「地王」，從而對地產股的投資意欲產生不利影響。簡而言之，下半年的土地儲備情況與2009 年下半年不佳的情況類似。我們認為，這只會導致利潤率收窄，以及對預儲存倉是否能如期進行的疑慮。從每周房地產銷售追蹤數據顯示，9 月的首數周12 個城市的平均銷售的5 周移動平均值保持在30%左右【圖】，低於4 月初的最高位，與我們的預期相符，即今年的金九銀十銷售旺季可能遲來，且由於去年同期的同比增速基數較高，今年下半年的表現不會太好。內房股股價表現方面，在中期業績公布及第三季銷售旺季前，內房板塊的估值已曾出現短期反彈；不過，由於長期宏觀前景的不確定性，以及信貸緊縮可能依然存在，我們建議，投資者通過下列配對交易來對沖行業的政策風險，獲取小幅收益：吸納綠城中國（3900，優於大市），沽出富力地產（2777，中性）。我們建議在股價疲軟下吸納華潤置地（1109，優於大市）和中國海外發展（688，優於大市），這兩個防禦型股份擁有來自商業出租物業穩定的收入來源。對於風險胃納較強的投資者，融創中國（1918，優於大市）是中期投資的好選擇，因集團在近期收購地王項目後，股價已有所調整。建銀國際證券研究部中國房地產分析師邊源迷你倉最平