第二屆中國城市更新論壇主題：兩岸對話，迷利倉求解深圳城市更新時間：2013年12月23日下午地點：深圳威斯汀酒店主辦方：南方都市報12月23日，在由南方都市報主辦的第二屆中國城市更新論壇上，深圳市規土委城市更新辦公室副主任譚權透露，深圳正在研究出台《深圳經濟特區城市更新條例》，旨在市場化、法制化地推進城市更新，構建市場化條件下的利益平衡機制，努力解決目前普遍存在的拆遷難問題。照目前趨勢估計，該條例或將成為內地首個以立法形式推動、規範城市更新的城市。城市更新成現今土地利用主流譚權在主題演講中表示，目前深圳的建成面積已超過900平方公里，加上974平方公里的生態控制線，深圳剩餘的可開發面積僅有46平方公里。2012年，深圳存量土地開發面積首次超過增量土地，土地使用效率較低，開發結構不合理，“土地難以為繼”成為約束深圳發展的首要難題。在全國城鎮化加速的背景下，深圳若想保持經濟領先，包括城市更新在內的存量土地“二次開發”必將成為重要手段。官方數據顯示，自2009年全面�動城市更新以來，納入城市更新的項目達397項，用地面積達35平方公里，其中超過50%已經完成了專項規劃審批。截至目前，已完成土地出讓的項目92項，涉及用地面積5.55平方公里，占全市供應的90%。“今年全市城市更新批准預售量約184萬平方米，占全市37%。”譚權表示，最近三年內，城市更新成為了深圳保證住房供應、保證產業發展的重要力量。重點改造工業舊廠房和小產權房在三年多的城市更新過程中，深圳開發商也同樣遇到了種種困難。“拆不動、賠不起”成為城市更新項目推進的最大攔路虎，對此,業界發出了政府出台相關政策法規對城市更新過程進行規範的呼聲。譚權在本屆城市更新論壇上回應稱，深圳正在醞釀制定《深圳經濟特區城市更新條例》，以此來重點解決市場化條件下城市更新中各方利益平衡的問題，主要是用法制手段解決“拆遷補償條件難以確定”這一難題。深圳在2009年底出台了《城市更新辦法》，為國內先例，隨後在2012年出台《城市更新辦法實施細則》。然而，隨著城市更新全面鋪開，涉及的項目與問題越來越複雜，城市更新項目在計劃、審批、銷售等方面仍缺乏統一法規。因此，譚權透露，正在研究出台的《城市更新條例》將在保證公共利益、大力建設保障房的同時，明確規定並公開各區位配建保障房的比例，制定市場運作的規則，由政府牽頭計劃和制定計劃工作，通過政策吸引企業參與。“今後我們在城市更新中的努力方向，一是科學安排總量規模，二是重點加大原特區外的發展力度，三是優先推動關乎社會民生和產業發展的項目，四是提高整治類項目的比例，五是鼓勵項目成片開發。”譚權最後總結道，未來深圳改造的重點將放在推進土地低效利用的工業舊廠房和小產權房上，寶安、龍崗將是主戰場，占比高達78%。觀點台灣都市更新研究發展基金會執行長丁致成：具公共利益的都市開發早在1998年台灣就完成了《都市更新條例》立法，並在1999年完成相關子法。台灣都市更新研究發展基金會執行長丁致成表示，台灣都市更新不一定是敲掉重建，也包括整建跟維護。“它是具有公共利益的都市開發，促進土地更有效地利用複蘇都市的機能。台灣的都市更新不是為了讓開發商賺錢，也不是讓地主能發大財。”深圳大學建築與城市規劃學院副教授楊曉春：港台更加注重舊區活化深大建築與城市規劃學院副教授楊曉春指出，深圳與台灣、香港在改造模式上有著很大的區別。比如台灣主要針對年代久遠的建築物，改造模式包括重建、整建和維護，而迷你倉港是重建市區，包括重建、修復、文物保育和舊區活化。相比之下，深圳的舊城改造，主要是為了完善城市功能，優化產業結構，因此改造對象主要針對舊工業區、舊商業區、舊住宅區，城中村及舊屋村等，改造模式包括整合整治類、功能改變類和拆除重建類。對比台灣10年才更新138項深圳3年要更新397項 “在台灣，城市更新由民間而非政府主導。”台灣都市更新研究發展基金會執行長丁致成介紹，2002-2012年，台北市核准的都市更新項目僅138件，劃定更新地區及單元達510公頃，過去15年只完成41公頃。而數據顯示，深圳2010年至今，已有397個項目納入城市更新計劃，已出台規劃的有210項，拆遷用地面積達18.09平方公里。聚焦深圳城市更新現狀：“拆不動、賠不起、玩不轉”“拆不動、賠不起、玩不轉”是目前深圳多個城市更新項目卡殼的主要原因，因此，本次論壇沙龍主題定為《如何理解及破解城市更新“拆不動”》。“深圳相對於全國範圍而言，強拆引發的惡性事件較少。但現在開發商運作城市更新越來越難，因為業主訴求難以達到期望。”“城市更新大戶”佳兆業置業有限公司總裁鄭毅表示，佳兆業目前已組建300人的城市更新拆遷團隊，在充分尊重業主意願的基礎上，頂著“情感牌”幹事。他現場呼籲：“面對‘拆不動’，關鍵在平衡各方利益，應由政府出台立法以及規範拆遷流程，為企業找准這個利益平衡點，例如拆賠比上提供一些指導性的意見。並且，包括城市更新項目實際推進中，從立項到專項規劃，徵轉地、注銷、簽訂建設合同等整個流程都很長，需要簡化流程，提高效率。”然而台灣城市更新中至今僅3件強拆事件，丁致成指出，關鍵在於台灣已有一整套完善的司法拆遷程序。而來自律師界的代表賀倩明認為：“拆不動不僅是利益問題，更需要理清拆遷涉及的產權關係、法律關係、利益關係以及政府和市場的關係。現在業主只會計算能賺多少錢、多少面積，城市更新將帶來的產業升級、公共配套、就業、教育等多種益處都被淹沒在‘拆賠比’中，這同樣需要政府、輿論加強正面引導。”“如果拆不動，將直接推高城市房價。”深圳城市更新研究學術代表鄧志旺直言，拆不動帶來的所有成本最後都會轉化為房地產項目的運營成本，自然很容易跟房價有一個密切的關係。建議城市更新立法 深圳可學習五點深圳城市更新研究學術代表鄧志旺認為，在城市更新立法層面，深圳可向台灣學習五點。一、法規級別的問題。台灣的都市更新條例與土地法之類的是三大母法，級別很高。在深圳城市更新辦法目前還是一個辦法而已，將來上升到條例來說，總體來說級別比較低。二、從城市更新的目的來看。台灣特別強調公共利益，他的商業性可能沒那麼濃，深圳更強調市場化，更多的企業是商業化的利益。但“公共利益”也需要納入進來。三、城市更新項目分類進行管理。台灣把城市更新分了幾個類型，做得很細，對不同的類型給的標準是不一樣的。而在深圳，所有的城市更新都是一個標準。四、“多數決”機制。台灣更新項目最高80%就可以�動後面的程序，這是他的一個決議方式，台灣是多數決的方式。而在這邊的標準是100%通過才能進行重建。五、公�參與的方式要特別去重視。現在深圳城市更新這一塊基本上是兩方在博弈，應該採取這種聽證會的方式，然後把更多的利益方融合進來，讓大家來發言、來表達。如果有第三方比如像中國台灣都市更新研究發展基金會去參與，作為潤滑劑促進相互的理解，會更好一些。統籌：南都記者 左娟採寫：南都記者 謝秀鎏 詹燕燕 張銳宣見習記者 楊金霞攝影：南都記者 胡可自存倉
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